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土地评估中的法定评估业务剖析

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  法律确认了土地评估行业在市场经济中的重要作用。


  土地评价与城市土地使用制度改革相伴而生。1987年9月,深圳以定向仪票成功转让了5000多平方米土地使用权,拉开了国有土地使用制度改革的序幕。提出了建立以基准地价和标定地价为核心的地价体系及相应的技术途径和技术方法,城市土地评估工作在全国范围内迅速开展,土地评估在国有企业重组、资产重组、土地使用权有偿转让、产权交易和抵押等重大经济活动中发挥了重要作用。


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  立法重点在于规范评价行为。


  相关人士认为,《资产评估法》是规范评价行为,促进评价行业的健康发展,主要体现在以下五个方面。


  一、评价人员只能在一家评价机构就业,不能私自接受工作,不能根据能力范围进行正当执业,法定评价工作可以由评价者承担,开展独立、客观、公正、实事求是的工作,进行尽职调查,遵守评价标准,遵守保密规定,遵守回避原则,继续教育和行业协会。


  二、评价机构除遵守评价人员应遵守的类似规则外,还应建立评价机构以满足法律程序和要求,建立健全内部管理制度、质量管理制度,忠实落实评价报告,妥善保管评价文件,规范机构内评价人员的工作行为等。


  三、委托人不得妨碍评价行为,不得追求不正当利益,依法选择评价机构,如实提供评价资料,正确使用评价报告。


  四、行业协会要加强自律管理,成为提供服务、反映诉求、规范行为的主体,在技术鉴定、评价从业人员、会员信用记录、会员服务等方面加强制度建设。立法兼顾改革精神、国家利益和公共利益


  《资产评估法》指出,解除评价从业者的准入门槛,促进就业,评价知识和实践经验的评价从业者可以承担一般评价工作。另一方面,提出法定评价的概念,强调法定评价工作至少要由两名相应类别的评价者负责,评价报告至少要由两名负责相应工作的评价者签署,并加盖评价机关印章。目的是防止国有资产流失,保护公共利益。土地评价是政策性、区域性很强的评价领域,一片土地根据用途、规划条件会产生价格的差异,同样用途、同样规划条件的土地在同一个城市的相对位置,一线城市和二线城市的土地价格会有很大差异,土地总量不变,土地稀缺性等特征导致土地增值。与一般商品不同,土地价格受当地经济条件、位置、用途控制、规划限制、地形、地形、形状等多种因素的影响,不能通过简单折旧来确定。否则,国有资产可能大量流失。因此,对土地评估,特别是法定评价工作应给予高度重视。


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