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土地评估有两种方法

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  土地评估是指评估人充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益、土地利用政策等因素对土地收益的影响,根据土地评估的原则、理论和方法,在充分掌握土地市场交易数据的基础上,根据土地的经济性和自然性质、房地产质量、等级和实际经济活动中的一般收入状况。


  有两种方法介绍土地评估:


  (一)市场比较法。


  市场比较法是土地评估中基础、常用的评估方法之一,也是世界性上常见的基础评估法。市场比较法是根据市场替代原理,将要评估的土地与具备替代性的,并且在不久的将来市场交易的相土地开展比较,并对相似土地的交易价格做适度的修正,以此估计带评估土地客观性合理价格的方法。市场比较法的理论基础是替代经济学原理。根据经济学理论,在同一市场上,对于具备同样效用的商品,应当具备同样的市场价格,即具备完整的替代关系。在同一市场上具备替代关系的两个以上商品会因相互竞争而使其价格相互牵制而趋向一致。市场比较法是通过替代关系的相似土地的交易价格修正,得到待评估宗地的价格。


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  (二)收益还原法。


  收入减少法又称收入法、收入资本化法、土地租赁资本化法等。它是一种估计土地价格的方法,常年份的纯收入,并以土地减少利率进行减少,从而估计土地价格。因为土地是可持续的,所以人们可以期待外国土地的收入。当土地的纯收入在未来几年继续减少利率作为当前价值,它显示为土地价格。理论上,可持续的房地产都可以出售,也就是说,房地产都有市场价格。这个市场价格也是房地产的现值,相当于其未来纯收入的折扣价值。其简单含义是,通过投资购买土地获得的纯收入相当于每年向银行存款的利息。这是收入减少法的基本原则。


  因为土地收益是不一样生产制造要素组成的结果,土地在其中的一个要素,也有人体劳动、资本、管理和技术性等,因而,土地收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量,或是其应得的酬劳后的余额。这类土地收益是由食用土地产生的,应当归土地,因而,它是土地租赁。


  在确定土地净收益的前提下,收益还原法只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估值。


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