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房地产司法鉴定评估程序中应注意的问题

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  1、接受估价委托,明确估价范围


  司法鉴定评估业务初期,估价机构接到委托人委托时,应明确该估价业务是否可承接:1、须为以房地产为主的估价对象,2、司法鉴定机构不应承接的业务范畴:(1)委托事项超出本机构司法鉴定业务范围的;(2)鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法的;(3)鉴定事项的用途不合法或者违背社会公德的;(4)鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范的;(5)鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力的;(6)其他不符合法律、法规、规章规定情形的。


  对不予受理的,应当向委托人说明理由,退还其提供的鉴定材料;可承接的,应与估价委托人签订《司法鉴定估价委托合同》。委托合同中,应明确估价的基本事项:如估价目的、价值时点、估价对象范围、价值类型等。还要明确界定评估业务各方的责任和义务,从而规范各方的行为和责任,有效化解房地产估价师的执业风险。


  此外在接受房地产司法鉴定评估时,还要根据不同的估价对象确定合理的估价范围。一般情况下,独立房屋要包含所占用或分摊的土地使用权;估价对象为非独立或属于整体房地产中的一部分时,要提醒司法部门估价对象还要包含所应分摊的通道、停车位及水、电、中央空调等配套设施,避免执行时出现纠纷。


  2、对鉴定估价所需资料的评估和判断


  估价资料是执行估价程序、得出估价结论的主要依据。因此,估价资料是否真实、详细,直接关系到估价结果的稳定性和准确性。接受估价委托后,估价机构应详尽周密地制定作业方案,同时着手搜集估价所需的相关资料。房地产估价师在承接业务时,就要求先对评估资料搜集的可能性、资料的真实性和完整性进行评估,以确定承接业务的风险,决定是否承接该业务。如果出现估价依据缺失、估价程序不能完全履行的情形,如估价对象灭失,或者估价对象的所有人或占有方拒绝或者不配合估价人员的工作,或者隐蔽工程图纸缺失等,可以借鉴四川省的做法,让当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》,使得当事人明确知晓其配合义务及不配合所可能承担的法律后果及风险,这不仅提供了一种约束机制,也事先约定了责任。


  其次,还要注意资料交接的程序性。一是委托资料都应当通过人民法院移交给估价机构;二是估价师不应接触当事人或单方面从任何一方当事人手中接受资料、证据等;三是若评估过程中有新的鉴定评估资料、证据出现,也须经人民法院组织有关当事人质证后,由人民法院移交给估价机构。


  3、严格估价程序,做到勤免尽责勘查


  在房地产估价过程中,实地查勘是一个很重要的作业程序。要注意以下几点:


  涉诉双方当事人或其代理人、法院执行局和技术处工作人员、注册房地产估价师四方应到场,共同进行实地查勘,确认估价对象及范围。查勘现场遇到争议问题现场协商或补充确认。若出现特殊情况(如一方未到场、一方不配合无法进入现场等),应及时与司法鉴定委托部门沟通解决,并及时制作《实地查勘记录表》并让在场人员共同签字。


  其次,估价机构应委派至少两名估价师对估价对象进行实地查勘。在无特殊不可抗力的情况出现下,一般不应在估价报告作业过程中更换估价师,尽量保障实地查勘人员与签字盖章的估价师一致。事实证明,签字估价师对现场进行实地查勘,可保障房地产估价师了解现场情况、估价对象及估价过程,避免引起争议,出现风险。


  此外在实地查勘过程中,到场估价师应对委托人提供的相关资料(包括估价对象权属资料、权益情况等)进行核实和拍摄记录。若在实地查勘过程中发现估价委托人提供的资料不全,可说明情况要求估价委托人补充提供相关资料。实地查勘资料也应按规定收签、验证和保存,整个过程要保障做到周密、严格,万无一失,避免程序纠纷和证据纠纷。


  在司法鉴定评估中还要特殊注意鉴定报告应在合理的时间内完成。根据《司法鉴定程序通则》的有关要求,鉴定机构应当在与估价委托人签订司法鉴定协议书之是起三十个工作日内完成委托事项的鉴定工作。涉及复杂、疑难、特殊的技术问题的,完成鉴定的时间可以延长,延长时间一般不得超过三十个工作日。因此,我们房地产估价机构在接受司法鉴定业务后,要及时组织本机构的骨干力量进行鉴定工作,保障在合理期限内完成鉴定报告,大限度的体现司法鉴定的公平和效率。


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