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房地产估价的六大应用场景

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房地产抵押

房地产具有不可移动、使用寿命长久、价值量大、保值增值的特性,是一种良好的担保品。因此,在企业、个人等向银行申请贷款时,银行为了减少自身的风险,往往要求贷款人以其合法的房地产提供担保,同时贷款金额一般要低于该提供担保的房地产的价值。为了确定该提供担保的房地产的价值,银行需要寻求专门的房地产估价机构出具报告,以作为放款限额的参考依据。房地产抵押对房地产估价的需要,归纳起来主要有下列5种:

(1)初次抵押估价,即将没有抵押的房地产抵押的,对该房地产的抵押价值进行评估。

(2)再次抵押估价,即将已抵押的房地产再次抵押的,对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”

(3)续贷抵押估价,即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的,对该房地产的抵押价值进行评估。

(4)抵押期间估价,即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要,定期或在房地产市场价格变化较快时,对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值进行重新评估。

(5)抵押房地产处置估价,即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的,为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据,对该房地产的市场价值等进行评估。

房地产税收对

中国目前与房地产有关的税种共10个,其中有5个是专门针对房地产设置的税种,分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税,另外5个是具有普遍调节功能的税种,分别是营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。为了防止偷漏税和课税不公平,税务机关需要掌握真实可靠的房地产价值,需要科学公正的课税价值来说服纳税人。纳税人认为课税价值不合理的,也可以委托房地产估价机构进行估价,以说服税务机关调整课税价值。

例如,契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税种,其计税依据是:①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖,为成交价格。成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。②土地使用权赠予、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。③土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。因此,在上述需要由征收机关参照市场价格核定计税依据的情况下,通常需要测算房地产的市场价格或者评估房地产市场价值,为征收机关核定计算依据提供参考依据。

再如,土地增值税是对转让房地产的增值额征收的一种税收,增值税为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人可能隐瞒、虚报房地产成交价格,不据实提供扣除项目金额。为此,《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(1993年12月13日中华人民共和国国务院令第138号)第九条规定:“纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。”可见,在征收土地增值税的许多方面都需要房地产估价提供有关参考依据。

房地产保险

房地产虽然风险较少,但并不是毫无风险。因自然灾害和意外事故造成房屋毁损的可能性随时都存在。一旦这种可能性转化为现实,那将会给房屋所有者带来经济损失甚至人员伤亡。因此,为了尽量规避风险、减少经济损失,购买房地产保险就很有必要。所谓房地产保险,主要是指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。对大多数人来说,买保险主要是买房地产财产保险。

房地产保险对房地产估价的需要,一是在投保时需要评估保险标的的实际价值,为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失,为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外,在保险期间保险标的的保险价值明显减少的,需要评估保险标的的保险价值,为采取有关补救措施提供参考依据。

房地产征收和征用

房地产是生活、生产等活动都不可缺少的基础要素,国家有时为了公共利益的需要,不得不征收或征用公民和法人的房地产。尽管征收或征用是为了公共利益的需要,但都不是无偿的,必须依法给予补偿。而确定补偿的金额,就需要依据房地产估价机构的估价为其提供参考。具体地说,对于实行货币补偿的,要对被拆迁房屋的房地产价值进行评估,为确定货币补偿金额提供依据;对于实行房屋产权调换补偿方式的,要对被拆迁房屋的房地产市场价值和所调换房地产的市场价值进行评估,为计算房屋产权调换的差价提供依据。

分家析产

房地产通常是家庭财产的最主要部分,离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割的方法,原因一是房地产在实物或在使用上通常难以分割,二是如果进行实物分割则通常会严重损害房地产的效用,减损房地产的价值。因此,一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式,然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。例如,夫妻离婚,原共同共有的一套住房不宜采取实物分割由双方各得一半,多数情况下是由其中的一方获得该套住房,获得住房的一方再按照该套住房市场价值的一半向对方支付现金或现金等价物。在这种情况下,双方通常都会委托房地产估价机构对该套住房进行估价。

有时即使可以采取实物分割的方法,但由于房地产是不均质的,分割后通常还需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。以应平均分割为例,土地一是在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分,二是先按照面积平均分割,再根据分割后各部分的差价进行现金或现金等价物的“多退少补”。房屋一般既难以在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分,也难以按照面积平均分割,通常是先按照自然间进行实物分割,再根据它们的差价进行现金或现金等价物的“多退少补”。这些都需要房地产估价提供价值参考依据。

房地产损害赔偿

各种类型的房地产损害赔偿,需要房地产估评为确定赔偿金额提供参考依据。房地产损害赔偿的类型多种多这样,主要包括:

(1)因工程施工不慎使邻近建筑物受损,如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等,造成邻近房地产价值减损的。

(2)因新建建筑物影响了相邻建筑物通风、采光、日照、景观等,造成相邻房地产价值减损的。

(3)因使他人房地产遭受污染、造成他人房地产价值减损的。例如,房地产受到辐射、噪声污染,房地产中的土壤、水、空气受到污染,房地产受到经常振动的影响等。

(4)因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。

(5)因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。例如,预售的商品房在交付使用后发现存在工程质量问题(如墙体开裂,层高、室内空气质量等未达到合同约定的标准或不符合国家标准)。

(6)因未能履约使他人工程停建、缓建,给他人造成损失的。

(7)因对房地产权利行使不当限制,如错误查封,给房地产权利人造成损失的。

(8)因异议登记不当,造成房地产权利人损害的。

(9)因非法批准征收、使用土地的,给当事人造成损失的。

(10)其他房地产损害赔偿。

上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失,为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。

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