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价值2.1亿地块被5798万“贱拍”,最高检通报:执行法官未将地籍资料提交评估

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价值2.1亿余元的地块,在武汉市中级法院的民事执行环节,被评估为5778万余元,并最终以5798万余元“贱拍”。拥有该地块的房地产公司曾对评估结果不服,提出执行异议,但法院并没有进行复核。


5月10日,最高检发布第二十八批指导性案例,其中便包括上述的湖北某房地产公司申请执行监督案。最高检披露,导致涉案地块价格被明显“低估”的原因,是法院在执行程序中存在违法情形。


最高检案情通报显示,涉案土地出让时容积率为4.16,武汉市中级法院执行人员曾于委托评估前调取该地籍资料并入卷,但未将地籍资料移交给评估公司,评估人员便依据周边情况设定容积率为2.0,由此致使涉案土地估价明显低于实际市场价格。


价值2.1亿地块被法院“贱拍”为5798万


最高检通报的案情显示,2004年9月,某银行与某娱乐公司、某房地产公司因借款合同纠纷,向武汉仲裁委员会申请仲裁。武汉仲裁委员会裁决某娱乐公司向某银行偿还贷款本息共计3590.45万元,某银行对担保人某房地产公司抵押的财产优先受偿。


裁决生效后,某银行于2004年11月向湖北省武汉市中级法院申请强制执行,后因某银行以当时拍卖变现抵押物会对该行造成较大损失为由,向武汉市中级人民法院申请暂缓拍卖,该院于2005年10月裁定终结本次执行程序,并向申请执行人发放债权凭证。


2013年1月,某银行申请恢复执行,武汉市中级法院于2013年2月作出(2004)武执字第428号执行裁定,对某房地产公司唯一资产——位于武汉市硚口区某地块1.3万余平方米的土地进行为期两年的查封,并于2015年1月裁定续封一年。上述两份执行裁定均未向某房地产公司和某银行送达。


2014年7月,武汉市中级法院委托评估机构对上述土地使用权价值进行评估,评估价为5778.57万元。某房地产公司对上述评估结果不服,提出执行异议,武汉市中级人民法院未对评估过程中是否存在程序违法进行审查,亦未交评估机构对异议内容进行复核。


2015年2月25日,涉案土地公开拍卖,某置业公司经两轮竞价,以5798.57万元的价格竞买成交。


2016年6月,武汉市土地交易中心为竞买人办理变更使用权人登记时,为确定税费对涉案土地再次委托评估,确定总地价为21300.7万元。后武汉市土地交易中心与某置业公司签订《国有建设用地使用权成交确认书》。


执行法官未将入卷的地籍资料提交评估


对于该案的检察机关履职情况,最高检介绍,2018年3月,某房地产公司认为本案执行行为违反法律规定,向湖北省武汉市检察院申请监督,主要理由是:执行程序中涉案土地的容积率明显有误,土地价值严重低估。


武汉市检察院依法受理后,通过调查核实查明:武汉市国土资源和规划局保存的原始地籍资料显示,涉案土地出让时容积率为4.16。武汉市中级人民法院执行人员曾于委托评估前调取该地籍资料并入卷,但委托评估时未向评估机构提供。


武汉市检察院还核实查明,本案土地价格评估时,评估人员未查实涉案土地容积率,自行依据周边情况设定容积率为2.0。某房地产公司及本案其他债权人曾于2014年9月和2015年2月提出执行异议,法院未予处理。


竞买后,某置业公司变更权属登记时,武汉市国土资源和规划局硚口分局经核算确定涉案土地的容积率为4.61,并依此办理权属变更登记公示;为确定土地交易税费,武汉市土地交易中心委托三家评估机构分别进行价值评估,其中估价为21300.7万元的结果居中,该交易中心按21300.7万元的总地价确定交易税费。


某置业公司后已在涉案土地上开发“盛世公馆”项目并销售,建设用地规划许可证载明用地面积13214.19平方米,建设规模60969.75平方米,据此计算容积率为4.61。


武汉市检察院认为,武汉市中级法院在本案执行程序中存在三项违法情形:在已调取地籍资料的情况下,未将地籍资料移交给评估公司,未对委托评估资料的完整性负责,致使涉案土地评估价格5778.57万元明显低于实际市场价格;未依法对某房地产公司提出的执行异议进行审查并作出处理;未依法送达法律文书。


法院承认评估结果失实,竞买人恶意串通


2018年4月13日,武汉市检察院向武汉市中级法院发出检察建议书,建议依法纠正错误执行行为;采取有效措施,统筹解决执行纠错及某房地产公司破产问题,维护某房地产公司及其债权人的合法权益;对执行人员的失职行为按照《人民法院工作人员处分条例》的规定予以处理。另,本案在启动监督程序后,对发现的职务犯罪线索已移送有关部门。


据最高检介绍,武汉市中级法院收到检察建议书后,于2018年6月6日立案审查;2018年11月8日,该院复函武汉市检察院,确认执行人员委托鉴定时未依法移交调取的鉴定资料,未能保证鉴定资料的充分性、完整性,导致评估价格明显低于市场价格、评估结果失实,损害被执行人合法权益,且存在其他程序违法问题。


2018年12月29日,该院作出(2018)鄂01执监9号执行裁定,撤销该院对案涉地块土地使用权的网络司法拍卖;2019年1月14日,武汉市中级法院再次复函武汉市检察院,确认竞买人之间存在恶意串通的行为,严重扰乱司法拍卖秩序。


就本案造成的财产损害,某房地产公司以某置业公司为被告,提起财产损害赔偿之诉,武汉市中级人民法院已作出二审判决,判令某置业公司赔偿某房地产公司财产损失11760.09万元及相应利息;就该判决的履行,双方已达成具体的履行协议。


此外,对本案移送的犯罪线索,有关部门已分别对某置业公司法定代表人翟某、某评估公司法定代表人贾某、估价师黄某4人立案。经湖北省武汉市洪山区检察院依法提起公诉,洪山区人民法院经审理认定翟某以威胁手段,强迫他人退出拍卖,导致翟某所控制的公司拍得土地使用权的价格远低于实际价值,以翟某犯强迫交易罪,判处有期徒刑二年,缓刑二年,并处罚金2万元,判决现已生效。贾某、黄某被武汉市中级法院二审以提供虚假证明文件罪分别判处有期徒刑一年零三个月、一年零六个月,并处罚金。


执行标的物评估失实多发于土地房产领域


对于该案的指导意义,最高检介绍,执行标的物评估结果失实,特别是评估结果明显低于市场价格损害财产权利人利益,是执行监督中当事人反映比较集中的一类问题,尤以土地、房产和重大设备价值评估为多发领域。评估结果失实是检察机关依法履职的线索来源,人民检察院应据此重点审查是否存在违法情形导致评估结果失实,查明违法情形属实的,应当依法监督。


最高检提到,土地作为执行标的物时,其市场价格与土地容积率、地段、周边配套等因素密切相关,人民检察院调查核实违法情形时,应当重点围绕决定土地价格的密切相关因素进行。


查实执行活动存在违法情形的,应当予以监督纠正,对于相关人员可能存在的违纪违法和犯罪线索,应当按规定移送有关部门处理。人民检察院开展执行监督工作,对确有错误的执行案件,应当建议人民法院依法纠正;发现执行人员违纪违法的,应建议人民法院予以处理;发现涉嫌犯罪的,应当将案件线索依法移送有关单位或部门。


最高检介绍,办理涉及评估鉴定的执行监督案件时,应当注意查明法院委托评估鉴定是否向评估鉴定机构提供了真实、完整、充分的评估鉴定材料,是否将已掌握的相关情况全部告知评估鉴定机构,从中发现委托评估鉴定过程中是否存在违法行为。


红星新闻记者 高鑫 北京报道


编辑 陈怡西